Šajā lapā lasiet par daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopīpašuma apsaimniekošanas specifiku, dzīvokļa īpašnieka tiesībām un pienākumiem, apsaimniekošanas formām, dažādu maksu aprēkināšanas kārtību, kā arī iespējām risināt strīdu ar nama apsaimniekotāju.
Dzīvokļu īpašnieku tiesības nosaka Dzīvokļa īpašuma likums un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums.
Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 10.panta 1.punktu dzīvokļa īpašniekam ir pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus šā likuma 13.pantā noteiktajā kārtībā, kā arī pildīt dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtos lēmumus.
Dzīvokļa īpašuma likuma 15.panta pirmā daļa nosaka, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir pārvaldes institūcija dzīvojamā mājā, kas sadalīta dzīvokļu īpašumos. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta pirmo un trešo daļu dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Dzīvokļu īpašnieku kopība, noslēdzot attiecīgu līgumu, var pilnvarot citu personu izlemt kopības kompetencē esošu jautājumu, izņemot šā panta otrajā daļā minētos jautājumus.
Saskaņā ar Dzīvokļa īpašums likuma 18.panta otro daļu dzīvokļu īpašnieku kopība par savā kompetencē esošajiem jautājumiem lēmumus var pieņemt šādā veidā:
Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, ja „par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, izņemot tos gadījumus, kuros šā likuma 17.pantā paredzēts cits lēmuma pieņemšanai nepieciešamais balsu skaits vai lielāku nepieciešamo balsu skaitu noteikusi pati dzīvokļu īpašnieku kopība.
Gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē pieņemtais lēmums patērētāja ieskatā nav likumīgs, tad viņš ir tiesīgs vērsties tiesā. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta ceturto daļu tiesa, pamatojoties uz dzīvokļa īpašnieka pieteikumu, var atzīt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar šā likuma noteikumiem. Prasību var celt triju mēnešu laikā no dienas, kad attiecīgā persona uzzināja vai tai vajadzēja uzzināt par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, bet ne vēlāk par gadu no lēmuma pieņemšanas dienas.
Namu apsaimniekošana ir specifisks pakalpojums, jo daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopīpašuma kopīga pārvaldīšana ir īpašs īpašuma tiesību īstenošanas veids, kura ietvaros katrs dzīvokļa īpašnieks nav pilnībā patstāvīgs subjekts, bet tiesības var īstenot tikai kopā ar citiem dzīvokļu īpašniekiem. Iegādājoties īpašumā dzīvokli, īpašumā tiek iegūts ne tikai atsevišķs dzīvoklis, bet arī mājas domājamā daļa un patērētājs ir īpašnieks ne vien dzīvoklim, bet arī dzīvojamās mājas kāpņu telpai, pagrabam, jumtam u.c.
Īpašuma tiesība uz dzīvokļa īpašumu dzīvokļa īpašniekam rada ne vien pilnīgas varas tiesību uz to, bet arī uzliek noteiktus pienākumus. Viens no šādiem dzīvokļa īpašnieka pienākumiem ir Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta pirmajā daļā noteiktais pienākums nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, kas ietver arī ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšanu un darījumu slēgšanu. Ja dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos, ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistīti lēmumi tiek pieņemti Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.
Viens no lēmumiem, kuru dzīvokļu īpašnieki var pieņemt saistībā ar likumā noteikto pārvaldīšanas darbību izpildi, ir dzīvojamās mājas pārvaldnieka izvēle. Noslēdzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu ar pārvaldnieku, dzīvokļu īpašnieki līgumā noteiktā apmērā uzdod pārvaldniekam veikt obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības. Pārvaldīšanas līguma noslēgšana ar pārvaldnieku ir veids, kādā dzīvojamās mājas īpašnieks (arī dzīvokļa īpašnieki) izpilda likumā noteikto pienākumu pārvaldīt dzīvojamo māju. Turklāt tieši dzīvojamās mājas īpašnieks ir atbildīgs, lai viņa izvēlētais pārvaldnieks atbilstu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā izvirzītajām profesionālās kvalifikācijas prasībām.
Gadījumā, ja pārvaldnieks nepienācīgi veic viņam uzdotās pārvaldīšanas darbības vai citus likumā noteiktos pārvaldnieka pienākumus, piemēram, neved mājas lietu, nereģistrējas Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā vai arī nesniedz jebkura veida informāciju, dzīvojamās mājas īpašnieks var izbeigt ar viņu pārvaldīšanas līgumu un uzticēt mājas pārvaldīšanu citai personai. Dzīvojamās mājas īpašnieks savu pilnvarojumu pārvaldniekam var atsaukt jebkurā laikā.
Tāpat Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16.panta pirmā daļa nosaka, ka pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.
Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība (dzīvokļu īpašnieki) var izvēlēties šādas apsaimniekošanas formas:
Biedrību un nodibinājumu tiesības nosaka Biedrību un nodibinājumu likums, biedrības statūti un Dzīvokļa īpašuma likums.
Lai risinātu konkrētus apsaimniekošanas jautājumus, dzīvokļu īpašniekam jāvēršas pie DzĪB, kā pie dzīvojamās mājas pārvaldnieka. Ja DzĪB darbības rezultātā dzīvokļa īpašniekam ir nodarīti zaudējumi, dzīvokļa īpašniekam ir tiesības savu tiesību un interešu aizsardzībai vērsties tiesā vispārējā civiltiesiskajā kārtībā.
DzĪKS un dzīvokļu īpašnieku tiesības nosaka Kooperatīvo sabiedrību likums un Dzīvokļa īpašuma likums.
Lai risinātu konkrētus apsaimniekošanas jautājumus, dzīvokļu īpašniekam jāvēršas pie DzĪKS, kā dzīvojamās mājas pārvaldnieka. Ja DzĪKS darbības rezultātā dzīvokļa īpašniekam ir nodarīti zaudējumi, dzīvokļa īpašniekam ir tiesības savu tiesību un interešu aizsardzībai vērsties tiesā vispārējā civiltiesiskajā kārtībā.
Saskaņā ar līgumu brīvības principu līguma satura izvēles brīvība ir līdzēju tiesības brīvi noteikt līguma saturu, līdz ar to par līguma noslēgšanu un tā būtiskajām sastāvdaļām pusēm ir jāvienojas patstāvīgi, brīvi izsakot savu gribu. Iestāde privāttiesiskajās attiecībās ir tiesīga iejaukties tikai tad, ja tas ir noteikts ar normatīvo aktu un normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā, piemēram, atzīt par netaisnīgiem tikai tādus noteikumus, kas atbilst PTAL 6.panta trešās daļas nosacījumiem. Tādējādi PTAC nav tiesību uzlikt par pienākumu pakalpojuma sniedzējam noslēgt apsaimniekošanas līgumu tieši tādā redakcijā, kā to vēlas atsevišķs patērētājs, ja vien līguma noteikums nav netaisnīgs.
Piemēram, patērētāji iesniegumā izteikuši lūgumu PTAC pieprasīt apsaimniekotājam grozīt līguma punktu, izsakot to patērētāju piedāvātajā redakcijā:
segt visus nepieciešamos izdevumus pilnā apmērā, kas saistīti ar objekta pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, tai skaitā uzturēšanu un ekspluatāciju, remontu un rekonstrukciju. Šie izdevumi īpašniekam jāsedz pilnā apmērā proporcionāli dzīvokļa īpašuma lielumam. Jāapmaksā komunālie pakalpojumi, kas piegādāti objektam, patērēti objektā un tā vajadzībām pilnā apmērā proporcionāli dzīvokļa īpašuma lielumam.
Iesniegumā patērētāji norāda, ka patlaban spēkā esošā konkrētā līguma punkta redakcija piešķir apsaimniekotājam iespēju, nesaskaņojot izdevumus par pakalpojumu ar ēkas īpašniekiem, veikt patērētāju kopīpašuma rekonstrukcijas un remontdarbus un pieprasīt par to samaksu, līgumā attiecīgi paredzot:
īpašniekam ir pienākums segt visus nepieciešamos izdevumus pilnā apmērā, kas saistīti ar objekta pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, tai skaitā, uzturēšanu un ekspluatāciju, remontu un rekonstrukciju. Šie izdevumi īpašniekam jāsedz pilnā apmērā. Šo izdevumu apmērs nav jāsaskaņo ar īpašniekiem. Jāapmaksā komunālie pakalpojumi, kas piegādāti objektam, patērēti objektā un tā vajadzībām pilnā apmērā proporcionāli dzīvokļa īpašuma lielumam.
Apsaimniekošana ir specifisks pakalpojuma veids, kur daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopīpašuma kopīga pārvaldīšana ir īpašs īpašuma tiesību īstenošanas veids, kura ietvaros katrs dzīvokļa īpašnieks nav pilnībā patstāvīgs subjekts, bet tiesības var īstenot tikai kopā ar citiem dzīvokļu īpašniekiem. Lai tiktu sakārtotas tiesiskās attiecības, šajā jomā var būt līguma slēgšanas brīvības ierobežojumi.
Piemēram, ņemot vērā, ka daudzdzīvokļu mājā var būt vairāki dzīvokļu īpašnieki, ar kuriem ne vienmēr izdosies vienoties par dažādiem apsaimniekošanas jautājumiem, likums noteicis, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmums, ja tas pieņemts ar balsu vairākumu, ir saistošs visiem īpašniekiem. Turklāt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līguma noslēgšanā ir saistošas arī speciālās tiesību normas – Dzīvokļa īpašuma likums, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums u.c.
Saskaņā ar Patērētāju tiesību aizsardzības likuma (PTAL) 25.panta ceturtās daļas 6.punktu viena no PTAC funkcijām ir patērētāju tiesību ievērošanas uzraudzība līgumu projektos un līgumos, ko patērētāji slēdz ar ražotājiem, pārdevējiem vai pakalpojumu sniedzējiem, arī normatīvajos aktos paredzēto darbību veikšana, lai ražotājs, pārdevējs vai pakalpojuma sniedzējs grozītu līguma projektu vai pārtrauktu pildīt līguma noteikumus, ja līguma projektā vai noslēgtajā līgumā konstatēti netaisnīgi vai neskaidri noteikumi.
PTAC ir tiesīgs atzīt par netaisnīgiem tikai tādus līguma noteikumus, kas atbilst PTAL 6.panta trešās daļas nosacījumiem. Pamatojoties uz PTAL 25.panta 8.4 daļu, PTAC, saņēmis personas iesniegumu par patērētāju tiesību aizsardzības normatīvo aktu pārkāpumu, izvērtē, vai ir pieļauts patērētāju tiesību pārkāpums, kas radījis vai varētu radīt būtisku kaitējumu patērētāju kolektīvajām interesēm. Ja no iesniegumā sniegtās informācijas un tam pievienotajiem materiāliem neizriet, ka pieļauts patērētāju tiesību pārkāpums, kas radījis vai varētu radīt būtisku kaitējumu patērētāju kolektīvajām interesēm, PTAC ir tiesīgs neuzsākt administratīvo lietu. Šādā gadījumā PTAC sagatavo personai atbildi.
Svarīgi!
Apsaimniekošanas līgumu noteikumu vērtēšana un atzīšana par netaisnīgiem neatrisina individuālos strīdus starp apsaimniekotāju un patērētāju, jo saskaņā ar PTAL 6.panta 101 daļu, ja netaisnīgo līguma noteikumu dēļ patērētājam rodas zaudējumi, savu likumisko tiesību un interešu aizsardzībai patērētājs ir tiesīgs vērsties ar prasību tiesā.
Ūdens patēriņu uzskaita, izmantojot skaitītājus:
Svarīgi!
Līdz 2027. gada 1. janvārim dzīvokļu īpašnieku kopībai jāpieņem lēmums par vienotas ūdens uzskaites sistēmas ieviešanu mājā (piemēram, attālināti nolasāmi skaitītāji).
No 2025. gada 6. jūnija dzīvokļos uzstādītie Ūdens skaitītāji vairs nav jāverificē: PTAC skaidro jauno kārtību.
Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks norēķinās par karstā un aukstā ūdens patēriņu, ir noteikta Ministru kabineta 2008.gada 9.decembra noteikumos Nr.1013 Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (Noteikumi Nr. 1013).
Ja esat dzīvokļa īpašnieks,
Svarīgi!
Noteiktos gadījumos ūdens patēriņa starpību (zudumus) segs tikai tie īpašnieki, kuri nav iesnieguši rādījumus vai nav ļāvuši pārbaudīt skaitītājus.
Noteikumu Nr. 1013 skaidrojums
No Noteikumu Nr. 1013 19. punkta izriet, ka, ja veidojas ūdens patēriņa starpība starp mājas kopējā ūdens skaitītāja rādījumu un dzīvokļu īpašumos ar skaitītājiem noteikto ūdens patēriņu, ieskaitot arī avārijās un remontā nopludināto ūdens daudzumu, tiek veikts ūdens patēriņa pārrēķins. Dzīvokļu īpašnieki ūdens patēriņa starpību sedz atbilstoši vienam no šādiem aprēķina veidiem, kuru izvēlas pārvaldnieks:
Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta trešo daļu dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam. Līdz ar to minēto aprēķinu veikšanas kārtība ir piemērojama līdz brīdim, kamēr dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē vienosies par citu saņemto pakalpojumu apmaksas kārtību, t.sk., ūdens patēriņa starpību sadali.
Noteikumu Nr. 1013 19.punktā noteikto ūdens patēriņa starpības sadales kārtību nepiemēro un ūdens patēriņa starpību vai tās daļu sadala starp tiem dzīvokļu īpašniekiem, uz kuriem attiecas kāds no šiem gadījumiem (ja tādi ir dzīvojamā mājā):
Piemērojot iepriekšminēto ūdens patēriņa starpības sadales kārtību, maksimālo piegādāto ūdens daudzumu nosaka, izmantojot šādu formulu*:
Vkop.norma = Npers. × Vpers.norma
*Vkop.norma – maksimālais piegādātais ūdens daudzums vienam atsevišķajam īpašumam mēnesī (m3/mēnesī);
*Npers. – deklarēto personu vai dzīvokļu īpašnieku noteiktais faktiski dzīvojošo personu skaits atsevišķajā īpašumā. Pārvaldnieks ņem vērā sniegtās ziņas par faktiski dzīvojošo personu skaitu, ja tas ir lielāks par deklarēto personu skaitu. Ja faktiski dzīvojošo personu skaits nav zināms un nav nevienas deklarētās personas, aprēķinu veic kā par vienu personu (skaits);
*Vpers.norma – ūdens patēriņa norma vienam iedzīvotājam mēnesī (personai m3/mēnesī), kas noteikta vietējās pašvaldības saistošajos noteikumos par sabiedriskā ūdenssaimniecības pakalpojuma līgumā ietveramajiem noteikumiem. Ja pēc šīs formulas piemērošanas netiek pilnībā sadalīta ūdens patēriņa starpība, tās atlikumu sadala saskaņā ar kārtību, kuru izvēlas pārvaldnieks.
Saskaņā ar Noteikumu Nr. 1013 27.punktu dzīvokļa īpašnieks pārvaldnieka noteiktajā kārtībā un termiņā katru mēnesi nolasa ūdens skaitītāja rādījumu un nodod tos pārvaldniekam aprēķinu veikšanai (ja vien dzīvojamā mājā nav ierīkota attālinātā rādījumu nolasīšanas sistēma vai skaitītāji atrodas koplietošanas telpās). Savukārt 28.punktā noteikts, ja prombūtnes dēļ dzīvokli neizmantos neviena persona un dzīvokļa īpašnieks nevarēs iesniegt informāciju par ūdens skaitītāja rādījumu, dzīvokļa īpašnieks vismaz septiņas darbdienas iepriekš par to informē pārvaldnieku, norādot prombūtnes laiku (maksimums trīs mēneši).
Atbilstoši Noteikumu Nr. 1013 29.punktam, ja dzīvokļa īpašnieks nav iesniedzis informāciju par ūdens skaitītāja rādījumu vai šo noteikumu 28.punktā minētajā kārtībā nav informējis par prombūtni, pārvaldnieks aprēķina ūdens patēriņu atsevišķajam īpašumam, ņemot vērā konkrētā atsevišķā īpašuma vidējo ūdens patēriņu par pēdējiem trim mēnešiem, bet ne ilgāk kā trīs mēnešus pēc kārtas.
Noteikumu Nr. 1013 30.punkts nosaka, ja ūdens patēriņa sadales aprēķinā trīs mēnešus pēc kārtas veidojas ūdens patēriņa starpība, kas lielāka par 20%, un ir saņemts attiecīgs dzīvokļa īpašnieka iesniegums, pārvaldnieks:
Prasības ūdens patēriņa skaitītājiem, ko izmanto ūdens patēriņa uzskaitei, noteiktas Noteikumu Nr. 1013 14., 14.1, 14.2, 14.5 pantā.
Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus šā likuma 13.pantā noteiktajā kārtībā, kā arī norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (piemēram, apkure, aukstais ūdens, kanalizācija, sadzīves atkritumu izvešana).
Dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas maksa katru gadu tiek noteikta saskaņā ar 2017.gada 11.jūlija Ministru kabineta noteikumiem Nr. 408 Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi (turpmāk – Noteikumi Nr.408).
Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksājumus aprēķina saskaņā ar Noteikumu Nr.408 8.punktā norādīto formulu. Par aprēķinātajiem pārvaldīšanas maksājumiem nākamajam kalendāra gadam dzīvojamās mājas pārvaldnieks informē dzīvokļu īpašniekus Noteikumu Nr.408 10.punktā noteiktajā kārtībā.
Noteikumu Nr.408 14.punktā ir noteikts, ka ne vēlāk kā sešu nedēļu laikā laikā pēc šo noteikumu 10.punktā minētā paziņojuma saņemšanas dzīvokļu īpašnieki dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē (turpmāk – Kopsapulce) pieņem lēmumu par pārvaldnieka sagatavotā dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plāna un aprēķināto pārvaldīšanas maksājumu apstiprināšanu vai noraidīšanu.
Saskaņā ar Noteikumu Nr.408 18.punktu, ja dzīvokļu īpašnieki šo noteikumu 14.punktā minētajā termiņā nav sasaukuši Kopsapulci vai tā nav bijusi lemttiesīga, dzīvojamās mājas pārvaldnieka aprēķinātā maksa nākamajam kalendāra gadam stājas spēkā ar 1.janvāri vai ar citu pārvaldnieka noteiktu termiņu, taču, ja dzīvokļu īpašnieki Kopsapulcē noraida pārvaldnieka piedāvāto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu, vienlaikus izlemjams jautājums par attiecīgās maksas noteikšanu visu šajos noteikumos noteikto pakalpojumu nodrošināšanai vai par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu saskaņā ar Noteikumu Nr.408 15.punktu.
Saskaņā ar Noteikumu Nr.408 18.punktu, ja dzīvokļu īpašnieki šo noteikumu 14.punktā minētajā termiņā nav sasaukuši Kopsapulci vai tā nav bijusi lemttiesīga, dzīvojamās mājas pārvaldnieka aprēķinātā maksa nākamajam kalendāra gadam stājas spēkā ar 1.janvāri vai ar citu pārvaldnieka noteiktu termiņu, taču, ja dzīvokļu īpašnieki Kopsapulcē noraida pārvaldnieka piedāvāto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu, vienlaikus izlemjams jautājums par attiecīgās maksas noteikšanu visu šajos noteikumos noteikto pakalpojumu nodrošināšanai vai par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu saskaņā ar Noteikumu Nr.408 15.punktu.
Gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieku kopība neizmanto savas Dzīvokļa īpašuma likuma 16.pantā noteiktās tiesības lemt par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanu un maksāšanas kārtību, spēkā stājas dzīvojamās mājas pārvaldnieka sagatavotā pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksa. Savukārt, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir izlēmusi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanu un maksāšanas kārtību, bet dzīvokļa īpašnieks pieņemto lēmumu uzskata par prettiesisku, saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta ceturto daļu, dzīvokļa īpašniekam ir tiesības trīs mēnešu laikā no dienas, kad attiecīgā persona uzzināja vai tai vajadzēja uzzināt par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, bet ne vēlāk par gadu no lēmuma pieņemšanas dienas, iesniegt pieteikumu tiesā.
Strīda ar namu apsaimniekošanas pakalpojuma sniedzēju gadījumā patērētājs var vērsties:
Šī lapa ir daļa no Eiropas Komisijas portāla Tava Eiropa.
Vai atradāt to, ko meklējāt?
Palīdziet mums uzlabot